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周某、单某与郑某某、赵某某民间借贷纠纷案

来源:成都仁信律师   时间:2019-11-28   阅读量:

周某、单某与郑某某、赵某某民间借贷纠纷案


一、[裁判要旨]

借款人用房屋为借款作担保,并与出借人签订房屋买卖合同,同时出具相应的购房收条,约定房屋交易价格远低于市场价,实质是一种变相的流质条款,如直接以房屋买卖关系来判令债务人协助办理房屋过户手续,显公平。对此属于民间借贷关系还是房屋买卖关系,需探究双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示,审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的过程是否符合交易习惯等因素综合认定。

二、[案情简介]

两被告周某和单某系夫妻关系,双方于2011年10月10日办理结婚登记手续。郑某某与赵某某系夫妻关系。被告周某作为被拆迁人与拆迁指挥部签订征地房屋拆迁补偿安置协议一份,其中安置人口为周某、单某、周某某,安置房为某小区两套,其中一套1503室即为案涉合同房屋。2015年4月3日,被告单某领取了房产证,案涉房屋目前登记在单某名下。2014年1月13日,郑某某(乙方)与周某(甲方)签订房屋买卖协议书一份,约定周某出售某小区1503房屋,房价849200元。郑某某先付定金300000元,余额在交房时付清余款,过户费由周某全部负责,过户时间定于2014年5月30日,交房时间定于2014年5月25日;乙方先付定金到甲方账户×××8××××××××××9×××1255000元,现金45000元……双方还对其他内容作出约定。该份合同上有周某和郑某某签字确认,落款时间为2014年1月13日,另外合同落款处“单某”字样非单某本人所签。

2014年1月14日,周某向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某人民币叁拾万元(300000)(购房定金)收款人:周某单某。2014年3月8日,周某又向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某余款叁拾万元( 300000)收款人:周某单某。以上两份收条落款处“单某”字样亦非单某本人所签。2014年5月13日,周某再向郑某某出具收条一份,载明:今收到郑某某购房余款贰拾肆万元(240000)收款人:周某。2014年5月13日,原、被告双方办理房屋交付手续,周某将诉争房屋钥匙交由原告郑某某保管,周某向郑某某出具证明一份,载明:此房已交付与郑某某房款已清,产权证发放时过户周某。

2014年12月,郑某某(乙方)与周某、单某(甲方)又签订房屋买卖协议书一份,甲方出售与前述协议中相同坐落的3 -1503室的房屋,面积为121. 32平方米,房价为人民币840000元;过户费由甲方全部负责,过户时间定于2014年5月30日,交房时间定于2014年5月25日。该第二份房屋买卖协议上落款处则是郑某某、周某、单某本人所签,但落款时间为2014年1月13日。

2014年12月7日,郑某某(乙方)与周某、单某(甲方)又签订协议一份,约定:1.甲、乙双方于2014年1月13日自愿签订房屋买卖协议,由于甲方需要自住,现甲、乙双方协商中断房屋买卖协议;2.甲方收到乙方的购房款捌拾肆万元( 840000元)于2015年1月30日前全部退还给乙方;3.甲方如不能在协议时间内全部退还乙方的购房款,2014年1月13日签订的房屋买卖协议继续生效,甲方出售的房屋立即交付给乙方:4. 2015年1月30日前甲方如能全部退还乙方购房款,本协议立即无效。该份协议有郑某某、周某、单某分别签字确认。

原告郑某某于2015年2月诉至法院,称其在2014年5月13日付清房款后,两被告将该房屋交付给原告。之后,原告多次要求两被告依约办理房屋过户手续,但被告一直推诿不办,故请求法院判令:1.两被告协助原告办理房屋过户手续:2.本案的诉讼费用由被告承担。被告周某、单某辩称,双方基础法律关系为借贷关系,不存在房屋买卖关系,请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、[判决结论]

一审判决:驳回原告郑某某诉讼请求。一审宣判后当事人均未上诉,判决已发生法律效力。

四、[判决理由]

本案的争议焦点为基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据《民事诉讼证据规定》第73条的规定,双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。根据原告郑某某提供的附解除合同协议书,被告周某提供的录音证据.证人证言,房屋买卖交易习惯以及双方当事人庭审陈述,原、被告双方签订名为房屋买卖合同,实则是用本案诉争房屋为周某向原告方借款提供担保,理由如下:

1.合同权利义务不对等。本案诉争的房屋建筑面积为121. 32平方米,合同约定总价为840000元,并且约定过户税由被告方负担,而被告周某陈述该同地段房屋的市场均价为9000元/平方米以上,原告虽然在庭审中陈述不清楚,但是亦未明确否定。双方约定的价格明显低于市场价格,有违公平、等价原则。

2.不符合日常交易习惯。原告郑某某陈述,原、被告双方在签订房屋买卖合同之前,从未见过被告周某与单某,且对于相同地段的房屋的市场价格不清楚,且签订合同之前,在没有周某与单某的陪同下,和赵某某一起至诉争房屋里观看,由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合,缺乏房屋价格协商的意愿。且庭审中,郑某某陈述,其已经实际入住,诉争的房屋已经放置沙发、床、空调、马桶,但是经一审法院现场拍得的照片,诉争房屋里只有黄沙、水泥、黄砖、空调、马桶,原告郑某某陈述沙发、床已经被偷走,但却未能提供任何证据予以证明,一审法院不予采信。

根据原告郑某某提交的附解除条件协议的约定,如果周某、单某在限定时间内能够清偿债务,原告郑某某享有的房屋买卖合同的债权就消灭,房屋买卖合同就不再履行,如果周某、单某不履行债务,原告方就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权,用该房屋清偿债务,消灭债权。原告郑某某对为何签订附解除条件房屋买卖合同的目的与原因前后陈述不一致,且自相矛盾。一审法院认为,签订上述协议明显不符合一般情况下签订房屋买卖合同的交易目的,根据该协议,被告周某享有房屋的赎回权,原告签订房屋买卖合同的目的主要不是用于自己居住,而是担保金钱债权的实现,双方的真实意思应为民间借贷。

3.关于录音证据的判断。根据被告周某提供的录音证据,被告为证明在录音中有原告丈夫赵某某与被告单某就借款事宜进行协商,并申请法院对该录音证据进行司法鉴定。根据录音证据中的内容对原告方不利,结合双方签订的附解除条件协议,原告郑某某及其丈夫赵某某无正当理由不同意对录音证据进行司法鉴定,一审法院认为郑某某以及赵某某有义务配合鉴定而拒不配合,根据民事诉讼证据规则,可以推定对原告方不利的事实成立。

另外,证人付某亦陈述,在房屋买卖合同签字前,被告周某曾讲述借款的事宜。根据民事诉讼证据举证规则,证人证言亦可以作为证据的组成部分,辅证借贷关系的存在。

综上,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人经法院释明后,仍拒绝变更的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。结合本案,原告郑某某,经法院释明,仍坚称原、被告双方存在房屋买卖关系,并以此为由要求两被告办理房屋过户手续,没有事实依据和法律依据,不予支持。



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