法律咨询电话:15884514363
合同纠纷
您现在的位置:首页 > 成功案例 > 合同纠纷

业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担约责任的诉讼主体资格

来源:成都仁信律师   时间:2019-11-14   阅读量:

江西帝景置业有限公司诉赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会商品房销售合同纠纷案

一、[裁判要点]

业主委员会依法享有一定的民事权利和义务,是具有民事主体地位的非法人组织。其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的,只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。

商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。

二、[案情简介]

赣州帝景豪园小区是帝景公司开发的商住楼盘,2006年该小区总平面规划方案和施工图纸设计文件经赣州市规划部门批准,规划在小区建设一个会所和幼儿园,会所150平方米,幼儿园251平方米。2007年6月9日,帝景公司以幼儿园位置设计失误、存在安全隐患为由申请对会所、幼儿园进行设计变更,将原设计的会所变更为幼儿园,将一楼一间100平方米店面变更为会所。同日,赣州市城市规划建设局建设工程规划管理科在该《变更申请报告》中盖章签注“拟同意”。帝景公司没有将会所、幼儿园的设计变更情况告知业主。2007年,帝景豪园小区商品房开始预售,帝景公司陆续与各业主签订《商品房买卖合同》,所有合同均在第14条中约定:“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:会所、幼儿园在交房时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:限期60天内达到使用条件,如仍未达到使用条件,按每天10元赔偿。”所有合同补充协议第5条约定:“不计人分摊范围的配套建筑、设施(包括会所、地下车位等)产权属于出卖人所有。”该小区竣工验收后,2008年年底帝景公司陆续向各业主交付了房屋。帝景公司在小区人住交房后将会所与其他临街店面一起出租给一餐饮企业,作为该餐饮企业的储藏室。由会所变更的幼儿园是一间150平方米的大房屋,没有与幼儿园功能相配备的其他设施。帝景公司没有将其移交给教育主管部门进行管理,也没有出租给他人开办幼儿园。

201 1年4月,帝景豪园小区召开业主大会,选举成立帝景豪园业委会并依法进行了备案登记。帝景豪园业委会成立后,多次与帝景公司交涉,要求帝景公司建设幼儿园达到使用条件,并将会所交付给业主无偿使用。帝景公司认为会所和幼儿园已通过了相关部门的验收,达到了使用条件,帝景公司已履行了合同义务,会所、幼儿园应该有偿使用。2012年1月6日,帝景豪园业委会向小区业主发放《关于依法维护业主权益起诉帝景公司征求意见函》和《授权委托书》。《授权委托书》载明了业主授权帝景豪园业委会委托江西南芳律师事务所进行诉讼或非诉讼代理,所获赔偿费用扣除相关费用后列入小区公共专项维修基金的内容。2012年2月22日,帝景豪园业委会对各业主所投票情况进行了统计,小区共有业主421户(含商铺),收到有效《授权委托书> 325份,超过小区2/3多数,并形成书面《业主大会决议》,决议载明:“1.同意由业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼:2.同意业委会委托江西南芳律师事务所指派律师进行诉讼和非诉讼代理;3.同意诉讼或非诉讼结案后所获得的赔偿费用扣除相关费用后的余额列入小区公共维修基金。”

2012年6月,帝景豪园小区业主委员会起诉要求帝景公司按合同约定向业主承担相应的违约金。

帝景公司辩称,帝景豪园业委会没有诉讼主体资格,且小区幼儿园和会所经过规划部门同意变更设计后已经建设完毕,达到了使用条件,其已经履行商品房销售合同义务。

三、[判决结果】

一审法院审理后认为,帝景豪园小区业主421户(含商铺),其中325户业主同意授权帝景豪园业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼。这种书面形式的业主大会符合规定,决议合法有效,帝景豪园业委会具有本案原告主体资格。判决由帝景公司给付帝景豪园业委会因帝景豪园小区幼儿园未达到使用条件的违约金1533282元。一审宣判后,帝景公司不服提起上诉。

二审法院认为业主委员会此案中不具备诉讼资格,裁定撤销原判,驳回帝景豪园业委会的起诉。

四、[判决理由]

本案的争议焦点包括帝景豪园业委会的诉讼主体资格和帝景公司是否构成违约。要确定帝景豪园业委会是否具有本案诉讼主体资格,首先要分析帝景豪园业委会在本案主张的是何种权利和其主张权利的基础,即本案争议的是什么法律关系。帝景豪园业委会的第一项诉请,即判令帝景公司在3个月内按照经批准的规划设计方案建设幼儿园,并达到使用条件,其依据是《商品房买卖合同》第14条的约定;第二项诉请,即判令帝景公司承担未能在约定时间建成幼儿园的违约金5123570元,主张的是合同违约责任,其依据也是《商品房买卖合同》第14条的约定:第三项诉请,即请求法院判令帝景公司将小区会所全部交付给其管理,并由全体业主无偿使用,该项诉请并未主张对会所的所有权,不是对小区会所所有权的争议,也不是物业共同管理事项的争议,而是帝景豪园业委会认为帝景公司承诺建设会所达到使用条件包含了移交业委会并由业主使用的义务,因而其主张该权利的依据也是《商品房买卖合同》第14条的约定。从上述分析可知,帝景豪园业委会的三项诉讼请求均是以业主与帝景公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础,争议实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。业主委员会是根据物权法和《物业管理条例》的规定成立的组织,其职责范围根据法律、法规的有关规定,只能限于业主大会有权决定的事项范围,包括业主共有和物业共同管理事项。本案纠纷不属于物权法和《物业管理条例》所规定的业主共有和物业共同管理事项范围,业主大会所做的决议超出了业主大会自身的职责和权限,也同样超出了业主委员会的职责和权限,不会使业主委员会产生诉讼主体资格。合同之债具有相对性,业主是商品房买卖合同的权利义务主体,是与本案有直接利害关系的人,帝景豪园业委会与商品房买卖合同没有直接利害关系,业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。

五、[律师评析]

业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题在审判实践中经常遇到,常见的纠纷有开发商在合同中有关公共配套设施承诺未履行、开发商办理房产证逾期、业主房屋质量不合格,等等。这些争议只要不涉及业主共有和物业共同管理事项,业主委员会无权介入,就不会超出合同当事人解决的范围。合同的相对性是合同的基本特征和原则。本案中,业主与帝景公司之间的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题,合同权利义务关系存在于特定当事人,即业主和帝景公司之间,业主是《民事诉讼法》第119条第(一)项规定的与本案有直接利害关系的公民,帝景豪园业委会与争议的合同权利义务没有直接利害关系,业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。同样,业主大会也不是与本案有直接利害关系的人,其所作的决议内容不符合《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条的规定,不是应由业主共同决定的事项,超出了业主大会自身的职责和权限’不会使得帝景豪园业委会与本案发生直接利害关系。本案是小区各业主与帝景公司之间签订的商品房买卖合同纠纷,案件标的为同一种类,可以形成普通共同诉讼,但每个业主都有权单独主张或放弃主张合同权利,帝景豪园业委会不能直接取代业主作为原告提起诉讼。


                                                (编者:张文樵律师,电话15884514363


15884514363免费咨询热线
联系我们CONTACT US

咨询电话:15884514363   联系人:张文樵律师
地址:成都市一环路北一段99号环球广场402号四川华敏律师事务所
版权所有:成都仁信律师法律咨询服务网 黔ICP备17005333号-1
网站建设成都创新互联
本站关键词:成都律师,制造毒品罪,贩卖毒品罪
运输毒品罪,走私毒品罪,成都离婚律师,成都合同纠纷,成都法律咨询

返回顶部